治疗白癜风专科医院 http://www.tlmymy.com/关于盐都区傍徐康乐城项目可行性分析报告
目录
1总论...........................................................................................1
1.1项目背景.................................................................................2
1.1.1项目名称...............................................................................2
1.1.2项目承办单位......................................................................3
1.1.3项目拟建地址、地点...........................................................3
1.1.4项目建设规模与目标...........................................................3
1.1.5项目投资资金及效益情况...................................................5
1.1.6承担可行性研究工作的单位...............................................6
1.2研究工作概况.........................................................................6
1.3编制依据.................................................................................7
1.4可行性研究结论....................................................................8
正文:略
总论
1总论
1.1项目背景
为了在大冈镇工业强镇的基础上,利用傍徐村的文化内涵及特殊地理位置和水文布局,配合盐城市大市区五个一战略目标实现而进行的可行性项目分析。
文化内涵:傍晚迎晚霞,徐娘犹未老,康乐子孙孝,再度夕阳红。
地理位置:盐都区大冈敬老院在其项目中心位置,当地村民对养老敬老有固有思维的基础,工作好开展。项目地紧造盐靖高速大冈出口和S相连接。项目地向东直达国道10公里,吴抬路5公里;向北沿高速口向北12公里到达世纪大道(马沟出口);向南沿高速出口12公里到达安丰镇中心(安丰出口);向西米直达大冈新建小区悦龙府,沿卧龙和呈祥二主街道3.3公里到达S省道,沿S省道向北9公里到达扬待和仰徐二生态景区连接点(连续点间隙为6.5公里,东西走向和S交叉处为中心位置)。康乐城的发展方向是东向南发展,辐射整个傍徐村,组建傍徐社区,成为大冈镇的左翼城镇。该项目的等距离中心位置特别明显,超短距离位置会让大冈镇城镇中心在以呈祥路和卧龙路为主开发区的基础上,扩大一倍以上。(此项目成功后附带项目说明:利用大冈镇高速路边公园及高速隔离带和傍徐最西边通往联合的南北公路,可巧妙的将镇烈士陵园和傍徐的自有墓地进行整合,配套康乐项目创建一个回归的天堂圣地,如规划面积不够,可由烈士陵园向南征用到顶港河,设计理念高于盐城市亭湖区南洋公墓陵园的大冈镇烈士森林公墓陵园)。
水文布局:项目区上下游共有四个河道连接,水源生态优势明显,项目区内四边环水小岛有三处,水网纵横,无须大幅度开挖,按自然河道设计,稍作调整即可建成40亩左右的内湖景观和60亩的自然河边公园,所有城内建筑,可利用河道水文科学布局。
1.1.1项目名称
盐城市盐都区傍徐康乐城(百善孝为首养老示范中心)
1.1.2项目承办单位
项目投资公司:江苏某某集团公司(全资投资管理,*府个人企业合伙入股)
项目实施单位:盐城市民*局、盐都区大冈镇人民*府
1.1.3项目拟建地址、地点
盐城市大冈镇盐靖高速出口傍联路(傍徐联合连接线)东,便大公路北,傍徐中路西,胜利河南(大葛路向东穿越老石机厂建冈沟大桥则能实现大葛路东沿,利用新建冈沟河河边公园带动大冈布厂和砖瓦厂的亩左右土地的商住开发)
1.1.4项目建设规模与目标
打造全国民办养老机构品牌机构。项目整个区域分为外街和内城二个部分。
内城:河流四个进出口,公路五个进出口,外置四个停车场地。宏扬中国传统文化美德,“百善孝为首”的人文意念。服务“五星级酒店标准”,护理“医院标准”,学习生活“品牌大学标准”,生态养生“4A级旅游标准”的品牌示范基地,让老年人在康乐城,安享全现代化的晚年生活,动中有静,静中有动。总建筑面积29万平方米。
外街:为了扩大商业规模,提供繁荣程度,静中有动,为内城提供源源不断的人力资源,便大路路北建间门市店铺和大葛东延路路南建半室内购物街,东西长0米,宽32米,以自然河道分三个区(农贸市场,餐饮服务区,购物中心),内置店铺个左右,总建筑面积13万平方米(含商住部分)。大葛东延路路北(俗称居民点),排污管网配套后可自由组合建有特色服务的农家小院(别墅一条街s至傍徐东首涎河,全长5公里,拆一厂二户建一桥即形成规模。冈沟河拆石机厂一部建一桥,扩双向二车道公路拆高驾通道二家农户)服务,可增加沿路多户农民收入。
总体布局1平方公里,主体布置40万平方米(亩),实际征用面积26万平方米(亩),总建筑面积42万平方米(内城容积率控制在1.2以下,平均容积率1.6左右),沿街主体外城3层,综合8层,内城主体建筑8-10层,最高建筑为11层,全部无障碍道路设计和电梯配备。为了全面管理好“傍徐康乐城”,成立专业的集团公司进行投资管理,其集团公司全资组建保安物业公司、护理公司、医院、文化公司、生态旅游公司、餐饮公司、资产管理公司负责“康乐城”的七个版块管理,条理分明,科学合理。共投资15亿,提供直接就业岗位0多人,经济效益辐射整个大冈镇镇区以及沿便大公路(卧龙东路可延至大仓桥)二侧的联合、北朱、自强、歧山、北扬、光华、抬头东部绝大多的村。影响力随着管理能力的升级和康乐城内城的设施完善及外街的繁荣,扩至傍徐全境指日可待,影响将达全国及全世界。
保安物业公司:“康乐城”在固定资产投资分轻资产和重资产二种形式(康乐城沿街公司的店铺和楼上商住部分为轻资产,全部对外出售,一次性购买的沿街商住老年公寓,仅享受物业管理权和公共免费设施的共享权,等同于普通商品房的所有权益,不享受康乐内城的护理等其它收费的权益,内城资产均为集团公司重资产,物管费平等对待,由资产所有人拨付),互为补充,但其保安和物业职能由保安物业公司负责,可安排保安物业人,自负盈亏;
护理公司:下设护工和护理二大板块,护工可由当地25-55周岁妇女经过培训后上岗,护理是由全国大专院校毕业的护士担任,以医院标准配置护理人员(医院平均目前为1:0.3,还没有达到1:0.4的标准),满员需安排名护理人员,床位标准按健康三级二级一级,特护五级四级三级二级一级八个标准执行,健康级为60周岁以上至80周岁以下的有完全自理能力的老人,具体执行标准根据客户要求和医院的诊断书综合因素决定,单独核算,自负盈亏;
医院:为了让当地老百姓获得更多的实惠,医院可以和村卫生室合并组建,也可独立组建,其检医院标准,二甲标准三甲水平,以保健和康复为主,其他综合内外科为主,总建筑面积2.5万平方米,特护床位张,全部建成后总床位可达3-4张,可安置专业技师和医务人员人,其中有高级职称的不低于10%,自负盈亏;
文化公司:康乐老年大学楼,总建筑面积在3万平方米左右,负责老年大学的管理和服务,设室内体育馆0平方(游泳池、乒乓球场、羽毛球场等),设室外音乐广场0平方米,设有音乐、书法、舞蹈、体育、文学、数学、外语、物理、化学、地理、佛教等学院,配有电教室、教室、演讲厅、实验室、图书馆等,满足老年人的各种兴趣爱好,广交朋友,共渡晚霞;
生态旅游公司:设有高档会所(酒吧、电影院、KTV),老年人购物街,水面游乐园,高档游艇服务,钓鱼,湖、亭、山、石、桥等服务,并定期和不定期组织城外旅游,专职大巴接送;
餐饮服务公司:总建筑面积0平方米,食堂营养餐服务,小厅子孙餐饮服务,朋友聚会餐饮服务,寿庆餐饮服务等;
资产管理公司:也是项目开发开公司。负责投资方的所有资产的出售、管理、开发等。
集团公司常设机构为董事会(董事长负责制,共计11人)、监事会(监事主席负责制,共计13人)、秘书处、人事部、财务部五个职能机构。
1.1.5项目投资资金及效益情况
项目集团投资分为股权投资和固定式投资(天使风险投资和无风险投资)。
股权分配原则:
总注册资本2亿人民币。全额投资以下七个公司,医院注册资本为1亿,保安物业公司0万,护理公司0万,文化公司0万,旅游公司0万,餐饮管理公司0万,资产管理公司0万,股权投资投资仅对地方*府开放,不得超过8%,个人投资不高于1%,国有企业不得低于10%不得高于34%,主力投资人不得低于67%。
项目总投资资金15亿元,项目启动后,预计三年内全部建成。
项目建成后轻资产部分,三年内收回投资6亿,每年形成万管理费用,如果收支平衡,重资产的物业服务将是净利,估约万。
项目建成后重资产部分,4张床位,民营床位平均可获取每月租金2元,*府补贴每张每年0-10元不等计算,综合床位月收入为元,按80%客住率,累计年收入1.55亿。护理附加值服务收入按床位收入50%计算,年收入万元。累计总收入2.亿,税收2万左右,工人工资费用等0万元左右,净利1.4亿。医院服务以收支平衡为服务目标,建立健全收费制度,利用外街影响力,开通医保支付功能,可形式可观的回报,按日病人流量人计算,全年可救助非健康人士18.25万人,按人均0元计算,可收入1.亿。其它管理公司如果按收支平衡计算。
该项目的年回报率为31%,3.年收回全部成本。
1.1.6承担可行性研究工作的单位
盐城慧聪策划咨询有限公司
江苏省某某项目评估公司
1.2研究工作概况
该项目在年9月20日盐城市*府精选38个PPP的推介会上,作为大市区西南的全国千强镇大冈镇也应该有一席之地。盐城慧聪策划咨询有限为了配合大市区五个一城市的战略规划,一行人于十月去大冈镇现场进行了考察,通过系统了解和分析全国的养老项目成功案例,结合大冈镇的地理位置,确立了以大冈镇傍徐村作为项目所在地,提出这个可性分析报告。在分析报告上报地方人民*府和相关部门后,确有立项意向,并报市发改委立项备案后,将进行更全面的数据收集和分析,经综合分析后,进行报告撰写和图件编绘,最后报行业主管部门审查通过,进入全国招商。
1.3编制依据
(1)《中国老龄事业发展“十二五”规划》;
(2)《国务院办公厅转发民*部等部门关于加快实现社会福利社会化的意见》(国办发[0]19号);
(3)《某某省人民*府关于加快实现社会福利社会化的决定》;
(4)《某某省社会福利机构管理实施细则》(试行);
(5)《某某市社会养老机构管理实施办法》;
(6)财*部、国家税务总局《关于对老年服务机构有关税收问题的通知》;
(7)中华人民共和国国家标准《城镇老龄设施规划设计规范》;
(8)某某市城市总体规划(-年);
(9)国家旅游综合开发办公室印发的《9年国家旅游综合开发产业化经营项目申报指南》
(10)国家旅游综合开发办公室印发的《关于9年产业化经营种植基础项目实行财*补贴的意见》
(11)国家旅游综合开发办公室印发的((9年国家旅游综合开发产业化经营项目可行性研究报告编写参考大纲》
(12)财*部印发的《国家旅游综合开发资金和项目管理办法》
(13)《省国民经济和社会发展“十二五”规划及远景目标纲要》
(14)《国家旅游综合开发项目建设试行标准》
(15)发改部门或主管部门批复的项目建议书
(16)(16)企业提供的相关技术资料
(17)企业提供的相关协议、资质、证书
2、法规、方法依据
(1)《中华人民共和国节约能源法》8.4.1
(2)(2)《中华人民共和国城乡规划法》7.10.28
(3)《中华人民共和国劳动合同法》7.6.29
(4)《中华人民共和国土地管理法》4.8.28
(1)《中华人民共和国森林法实施条例》0.1.27
(2)《中华人民共和国水污染防治法》8.6.1
(3)《中华人民共和国固体废物污染环境防治法》5.4.1
(4)《建设工程安全生产管理条例》4.2.1
(5)《建设工程质量管理条例》0.1.30
(6)《地表水环境质量标准》GB-2
(7)《地下水环境质量标准》GB/T-93
1.4可行性研究结论
本项目以特色生态养老和休闲度假为主题,以保护性开发为基本原则,建设目标明确具体,建设条件优越,符合国家湿地开发、产业结构调整及增加当地农民收入等国家产业*策,把该项目列为大冈镇扩容增量,打造持续发展的基础项目。
项目投资结构合理,建设规模适宜,资金安排合理,财务分析经济效果可行,管理体系健全,项目投资建设周期短、投资回收快、投资回报高、利税率高。
项目从规划建设、投资规模到经营管理均切实可行,抗市场风险能力强,立项目标准确,项目具有较强的盈利能力。
项目对解决老龄化问题、改变传统养老模式、加速传统养老向现代新型养老模式的转变,促进现有乡镇建设产业结构的调整,振兴农村经济、优化农业结构、加快盐城市盐都区产业结构改革步伐、推进当地经济社会发展等具有重要意义。对游客、居民、社会、*府、投资企业都将产生良好的社会效益。
项目充分考虑了生态恢复和生态保护,在基础建设上顺应自然河道开发,对项目内生态水资源效益的提升有直接的促进作用。
项目符合社会发展和人民生活需要,市场广阔,具有显著的财务效益、社会效益、生态效益。
建议项目尽早立项,先期做好土地用途调整,早入进入规划红线内。根据本公司的服务特征,积极配合*府找到项目投资商,并建议相关*府及组织给予一定*策支持和资金支持,如果有可能,可创新型的作为精选PPP项目上报省市区*府,使项目早日发挥其经济、社会和生态效益。
正文:略
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